Prodej bytu a daň z příjmu: kdy platíš a kdy ne

Prodej bytu a daň z příjmu se u soukromého bytu nepotkají, pokud v něm máš bydliště aspoň dva roky bezprostředně před prodejem, nebo ho vlastníš déle než deset let. Když nesplníš ani jedno, můžeš se dani vyhnout ještě tím, že peníze použiješ na vlastní bydlení. Jinak se zisk zdaňuje jako ostatní příjem. Níž najdeš, jak se lhůty počítají, co dělat se zděděným bytem a kdy podat přiznání nebo oznámení.

Kdy je prodej bytu od daně osvobozený

Pravidla jsou v § 4 odst. 1 zákona o daních z příjmů a fungují jako dvě samostatné cesty. První, v písmenu a), stojí na bydlení: týká se rodinného domu a bytové jednotky, která kromě bytu může zahrnovat jen garáž, sklep nebo komoru. Druhá, v písmenu b), stojí jen na čase a platí pro jakoukoli nemovitou věc. Stačí splnit jednu z nich.

Test bydlení: dva roky bezprostředně před prodejem

Osvobozený je příjem z prodeje bytu, ve kterém jsi měl bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Důležité je slovo bezprostředně: dva roky musí končit dnem prodeje, ne kdykoli v minulosti. Platí jen pro rodinný dům a bytovou jednotku, ne pro samostatný nebytový prostor. Když ses odstěhoval a byt pak pronajímal, test bydlení už nesplníš.

Časový test: déle než deset let

U investičního nebo pronajímaného bytu rozhoduje čas. Prodej je osvobozený, pokud doba mezi nabytím vlastnického práva a prodejem přesáhne deset let. Počítá se od okamžiku, kdy ses stal vlastníkem, do okamžiku prodeje. Desetiletá lhůta platí pro byty nabyté od roku 2021. U bytu nabytého dřív se podle přechodného ustanovení použije předchozí znění zákona s kratším, pětiletým testem.

Lhůta se nepřerušuje

Podle § 4 odst. 2 se doba držení nepřerušuje, když mezitím dojde k vypořádání spoluvlastnictví rozdělením podle podílů, ke vzniku jednotek v domě, k vypořádání společného jmění manželů nebo k rozdělení pozemku. Když ti tedy po rozvodu připadne celý společně koupený byt, počítá se doba od původního nabytí. U manželů navíc platí, že podmínku bydlení stačí splnit jednomu z nich.

Prodej bytu a daň v jedné tabulce

Rozhodují tři otázky: jestli jsi v bytě bydlel těsně před prodejem, jak dlouho ho vlastníš a jestli byl někdy v obchodním majetku tvého podnikání.

Situace	Daň z příjmu	Co je potřeba
Bydliště v bytě aspoň dva roky těsně před prodejem	Ne, osvobozeno	Nic, do přiznání se nepíše
Byt vlastněný déle než deset let, nikdy v obchodním majetku	Ne, osvobozeno	Nic, do přiznání se nepíše
Kratší bydlení nebo držba, peníze jdou do vlastního bydlení	Ne, osvobozeno	Oznámit získání peněz a doložit použití
Kratší držba, peníze nejdou do bydlení	Ano, ze zisku	Ostatní příjmy podle § 10, přiznání
Byt v obchodním majetku nebo vyřazený před méně než deseti lety	Ano	Přiznání, příjem z podnikání nebo ostatní příjem
Zděděný byt po rodiči nebo manželovi	Podle součtu let s dobou zůstavitele	Doklady o době vlastnictví zůstavitele

Reinvestice: peníze do vlastního bydlení

Co se počítá jako bytová potřeba

Když nesplníš test bydlení ani deset let, osvobození ti zajistí použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Co to je, vyjmenovává § 4b. Patří sem koupě bytu, rodinného domu nebo bytového domu, výstavba a změna stavby, koupě pozemku, na kterém do čtyř let zahájíš stavbu, údržba bytu nebo domu, vypořádání společného jmění nebo spoludědiců a také splacení úvěru či hypotéky, které jsi na tyhle účely použil.

Do kdy peníze použít

Peníze musíš použít nejpozději do konce zdaňovacího období, které bezprostředně následuje po roce, kdy jsi je dostal. Prodáš-li byt během roku, máš tedy čas až do konce roku příštího. Zákon uznává i opačné pořadí: pokud jsi novou bytovou potřebu zaplatil dřív, nejdříve však v roce před prodejem, počítá se to také. Typicky si koupíš nový byt na hypotéku a starý prodáš až potom. Než do toho půjdeš, ujasni si, jak funguje hypotéka a co banka posuzuje.

Oznámení a co když to nestihneš

Získání peněz s podmíněným osvobozením musíš oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání přiznání za rok, kdy jsi je dostal. Pokud podmínku nakonec nesplníš, příjem se stane zdanitelným ostatním příjmem v roce, který bezprostředně následuje po roce prodeje. Daň tedy nezmizí, jen se posune.

Zděděný byt a doba vlastnictví zůstavitele

Kdy se doba sčítá

Samotné nabytí dědictví je podle § 4a od daně z příjmů osvobozené. Při pozdějším prodeji ti ale pomůže ještě jedno pravidlo: desetiletá lhůta se zkracuje o dobu, po kterou byl byt prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele. Platí to jen tehdy, když jsi dědil po příbuzném v řadě přímé, tedy po rodičích nebo prarodičích, anebo po manželovi či manželce. Pokud táta vlastnil byt osm let a ty ho po dědictví tři roky, deset let máš splněno.

Dědictví po sourozenci a dar

Po sourozenci, strýci nebo jiném vzdálenějším příbuzném se doba zůstavitele nepočítá a lhůta ti běží až od tvého nabytí. Zákon zkrácení výslovně zmiňuje jen u dědění, takže u bytu, který jsi dostal darem, se doba dárce nepřičítá. Při zdanění zděděného nebo darovaného bytu se jako výdaj použije cena podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí.

Byt v obchodním majetku a pronájem

Deset let po vyřazení

Obchodním majetkem je podle § 4 odst. 4 ta část majetku, o které jsi účtoval nebo ji vedl v daňové evidenci. Pokud jsi byt měl v podnikání, osvobození podle desetiletého testu neplatí, dokud od vyřazení neuplyne deset let. Dnem vyřazení je den, kdy jsi o bytu naposledy účtoval nebo ho naposledy uvedl v evidenci. U testu bydlení je výjimka kratší, osvobození nepřipadá v úvahu do dvou let od vyřazení.

Jak se daň z prodeje bytu spočítá

Co si odečteš jako výdaj

Zdaňuje se jen rozdíl mezi prodejní cenou a výdaji. Podle § 10 odst. 5 je výdajem cena, za kterou jsi byt prokazatelně koupil. Přičíst můžeš doložené technické zhodnocení, opravy a údržbu a výdaje spojené s prodejem, například provizi realitní kanceláři nebo znalecký posudek. Hodnota vlastní práce se nepočítá. U bytu, který sloužil k nájmu a byl odpisován, se místo kupní ceny uplatní zůstatková cena. Když jsou výdaje vyšší než příjem, ke ztrátě se nepřihlíží.

Limit 50 000 Kč tu neplatí

Hranice 50 000 Kč pro příležitostné ostatní příjmy, kterou rozebírá článek o tom, jak funguje zdanění příležitostného příjmu, se podle § 10 odst. 3 na úplatný převod nemovité věci nevztahuje. Zisk ze zdanitelného prodeje bytu se tedy daní celý, i když je malý. Sazba je 15 procent, u části základu nad 36násobek průměrné mzdy 23 procent. Peněžní strop osvobození zákon u nemovitostí nemá.

Daňové přiznání a oznámení nad 5 milionů

Kdy přiznání podat

Osvobozené příjmy se podle § 38g odst. 3 do přiznání neuvádějí. Pokud je prodej zdanitelný, podáváš přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok, kdy jsi peníze dostal, a zisk uvedeš jako ostatní příjem. Lhůta je do tří měsíců po skončení roku, při elektronickém podání o měsíc delší a s daňovým poradcem až šest měsíců. Termíny pro konkrétní rok si ověř u Finanční správy.

Oznámení osvobozeného příjmu podle § 38v

Pokud osvobozený příjem přesáhne 5 milionů Kč, musíš ho oznámit správci daně do konce lhůty pro podání přiznání. Uvádíš výši příjmu, popis okolností a datum. Povinnost odpadá u údajů, které si úřad zjistí z rejstříků zveřejněných podle § 38v odst. 3. Kdo oznámení zanedbá, riskuje pokutu podle § 38w až 15 procent z neoznámené částky. U společného jmění podává oznámení jen jeden z manželů.

Na co si dát pozor před podpisem smlouvy

Než podepíšeš kupní nebo rezervační smlouvu, projdi si těchto šest bodů.

1. Zkontroluj datum nabytí v katastru a spočítej, jestli deset let opravdu přesáhneš ke dni prodeje.
2. Nepodepisuj smlouvu o smlouvě budoucí kupní dřív, než lhůta uplyne. Budoucí prodej sjednaný do deseti let od nabytí osvobození nemá, i když kupní smlouva přijde až po nich.
3. Ověř, jestli byl byt někdy v daňové evidenci nebo účetnictví tvého podnikání.
4. U zděděného bytu si obstarej doklady o tom, jak dlouho ho vlastnil zůstavitel.
5. Pokud spoléháš na reinvestici, naplánuj koupi nebo splacení úvěru do konce následujícího roku a nezapomeň na oznámení.
6. Schovej kupní smlouvy, faktury za rekonstrukci a doklad o provizi, budeš je potřebovat při výpočtu daně.

Časté otázky

Platím daň, když prodám byt, ve kterém bydlím?

Ne, pokud jsi v něm měl bydliště aspoň dva roky bezprostředně před prodejem a byt nebyl v obchodním majetku. Takový příjem je osvobozený podle § 4 zákona o daních z příjmů bez ohledu na cenu a do přiznání ho neuvádíš.

Prodej bytu a daň: co když byt vlastním méně než deset let?

Když jsi v bytě dva roky před prodejem nebydlel, zisk se zdaní jako ostatní příjem. Dani se vyhneš, pokud peníze použiješ na vlastní bytovou potřebu, například na koupi jiného bytu nebo splacení hypotéky, a to do konce roku následujícího po prodeji.

Počítá se u zděděného bytu doba, kdy ho vlastnili rodiče?

Ano, pokud jsi dědil po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi. Desetiletá lhůta se zkracuje o dobu, po kterou byl byt prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele. U dědictví po sourozenci nebo u daru se doba předchozího vlastníka nepočítá.

Musím do přiznání uvést osvobozený prodej bytu?

Ne, osvobozené příjmy se do přiznání nepíšou. Pokud ale osvobozený příjem přesáhne 5 milionů Kč, musíš ho do konce lhůty pro přiznání oznámit finančnímu úřadu. Daň z toho nevzniká, za zanedbání ale hrozí pokuta.

Platí se při prodeji bytu ještě daň z nabytí nemovitých věcí?

Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Při prodeji bytu dnes řešíš jen daň z příjmů, a to jen v případě, že nesplníš žádnou z podmínek osvobození.

Pokud byt neprodáváš, ale pronajímáš, řeší se jiný paragraf, podrobně ho rozebírá článek o tom, jak funguje daň z pronájmu bytu.

Zdroje

• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (zakonyprolidi.cz)
• Zákon č. 386/2020 Sb. (zakonyprolidi.cz)
• Daň z příjmů fyzických osob (financnisprava.cz)