Daň z pronájmu bytu: paušál, odpisy a přiznání
Daň z pronájmu bytu se platí z rozdílu mezi nájemným a výdaji, ne z celé částky, kterou ti nájemník pošle. Výdaje si buď doložíš skutečné, včetně odpisů bytu, nebo si bez dokladů odečteš paušál 30 procent. Zisk se pak daní stejnou sazbou jako mzda a uvádí se v daňovém přiznání. Níž najdeš, který způsob se kdy vyplatí, jak je to u manželů, proč je Airbnb jiný případ a co pronájem znamená pro pojištění.
Ve zkratce
- Dlouhodobý pronájem soukromého bytu je příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů, ne podnikání.
- Výdaje uplatníš skutečné, nebo paušálem 30 procent z příjmů, nejvýš 600 000 Kč za rok.
- Byt můžeš odpisovat 30 let, první rok 1,4 procenta vstupní ceny, další roky 3,4 procenta.
- Manželé, kteří mají byt ve společném jmění, zdaňují nájem jen u jednoho z nich.
- Z příjmu z nájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Krátkodobé ubytování přes Airbnb je ale živnost.
Jak se daň z pronájmu bytu počítá
Příjmy z nájmu nemovitých věcí a bytů vymezuje § 9 zákona o daních z příjmů. Platí to tehdy, když nejde o podnikání, tedy když byt nemáš zařazený v obchodním majetku živnosti. Základem daně je nájemné snížené o výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Ten dílčí základ se sečte s ostatními příjmy, například se mzdou, a z výsledku se spočítá daň za celý rok.
Sazba daně
Na příjem z pronájmu neexistuje zvláštní sazba. Použije se běžná sazba podle § 16, tedy 15 procent ze základu daně a 23 procent z části, která přesahuje 36násobek průměrné mzdy. Do vyšší sazby se tak dostaneš jen s opravdu vysokými celkovými příjmy. Daň snižují i běžné slevy na dani, které uplatňuješ v přiznání, takže výsledná částka bývá nižší, než by odpovídalo prostému výpočtu procent.
Nájem, nebo podnikání
Pronájem bytu podle živnostenského zákona není živnost, výslovně ho vyjímá § 3 odst. 3 písm. ah). Na běžný nájem proto nepotřebuješ živnostenský list. Jiná situace nastane, když byt zařadíš do obchodního majetku svého podnikání. Pak je nájemné příjmem ze samostatné činnosti podle § 7 a řídí se pravidly pro podnikatele, včetně odvodů na pojištění.
Skutečné výdaje, nebo paušál 30 procent
Zákon nabízí dvě cesty a každý rok si vybíráš jednu z nich. Zvolený způsob za konkrétní rok už ale podle § 9 odst. 4 nelze zpětně změnit, takže rozhodnutí udělej před podáním přiznání. Kombinovat obě cesty v jednom roce nejde: paušál podle § 9 odst. 5 pokrývá veškeré výdaje spojené s nájmem a vedle něj už nic dalšího neuplatníš.
Kdy se vyplatí paušál
Paušál činí 30 procent z příjmů z nájmu, nejvýš 600 000 Kč za rok. Nemusíš sbírat účtenky, stačí vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek, tedy kdo ti kolik dluží. Hodí se, když máš byt splacený, starší nebo bez větších oprav a tvoje skutečné náklady by třicet procent nájemného nedosáhly. Je to také nejjednodušší varianta pro toho, kdo si přiznání vyplňuje sám.
Kdy se vyplatí skutečné výdaje
Skutečné výdaje se vyplatí, když do bytu hodně investuješ nebo ho nově koupíš a chceš odpisovat. Platí ale přísnější evidence podle § 9 odst. 6: záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidence odpisovaného majetku, případně rezervy na opravy, a v roce ukončení nájmu i přehled pohledávek a dluhů. Když výdaje převýší příjmy, vznikne ztráta, kterou lze podle § 34 odečíst až v pěti následujících letech.
Odpisy bytu
Jednotka, tedy byt, patří podle přílohy č. 1 zákona do odpisové skupiny 5 s dobou odpisování 30 let. Při rovnoměrném odpisování je roční sazba v prvním roce 1,4 procenta vstupní ceny a v dalších letech 3,4 procenta. Odpisovat smí vždy jen jeden poplatník, a to vlastník bytu podle § 28. Odpis je výdaj, za který nic neplatíš, a proto u nově koupeného bytu často rozhoduje ve prospěch skutečných výdajů.
Opravy a technické zhodnocení
Běžná oprava, která vrací byt do původního stavu, jde do výdajů jednorázově v roce, kdy ji zaplatíš. Jinak je to s technickým zhodnocením. Podle § 33 jde o nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace, které u jednoho majetku přesáhnou v úhrnu 80 000 Kč. Takový výdaj se do nákladů nedává najednou, ale zvýší vstupní cenu bytu a uplatní se postupně v odpisech.
| Otázka | Paušál 30 % | Skutečné výdaje |
|---|---|---|
| Doklady o nákladech | Nepotřebuješ | Ke každému výdaji |
| Evidence | Příjmy a pohledávky | Příjmy, výdaje, majetek, případně rezerva |
| Odpisy bytu | Jsou v paušálu, zvlášť ne | Ano, 30 let ve skupině 5 |
| Strop výdajů | 600 000 Kč ročně | Bez stropu, jen doložené |
| Ztráta | Nevznikne | Může vzniknout a převést se |
| Hodí se pro | Splacený byt bez velkých oprav | Nově koupený nebo opravovaný byt |
Daňové přiznání a zálohy
Kdy musíš přiznání podat
Povinnost podat přiznání stanoví § 38g. Vzniká, když tvoje roční zdanitelné příjmy přesáhnou zákonnou hranici, nebo když vykazuješ ztrátu. Zaměstnanec, který jinak přiznání nepodává, se mu vyhne jen tehdy, když jeho ostatní příjmy, včetně nájmu, nepřesáhnou limit v § 38g odst. 2. Hranice se v minulosti měnily, aktuální výši si ověř u Finanční správy. Příjem z pronájmu se uvádí v příloze č. 2 přiznání.
Lhůty a zálohy
Podle § 136 daňového řádu se přiznání podává do tří měsíců po skončení roku, při elektronickém podání o měsíc později a s daňovým poradcem až do šesti měsíců. Kdo má z nájmu vyšší daň, začne podle § 38a platit zálohy na další rok, pololetně nebo čtvrtletně podle výše poslední daňové povinnosti. Zálohy se neplatí, pokud mzda tvoří aspoň polovinu tvého základu daně. Konkrétní termíny pro daný rok zveřejňuje Finanční správa.
Příležitostný nájem a limit
Možná znáš hranici pro příležitostné příjmy, o které píšeme v článku o tom, jak funguje zdanění příležitostného příjmu. Ta se ale týká jen příležitostného nájmu movitých věcí podle § 10, například půjčení přívěsu nebo nářadí. Nájem bytu je vždy příjmem podle § 9, i když byt pronajmeš jen na pár měsíců, a osvobození pro příležitostné příjmy se na něj nevztahuje.
Byt ve společném jmění manželů
Když máš byt s manželkou ve společném jmění, příjmy z nájmu se podle § 9 odst. 2 zdaňují jen u jednoho z vás. Podle Finanční správy to platí i tehdy, když pronajímáte víc věcí různého druhu, třeba byt a garáž. Nájem tedy nedělíte napůl, celý ho přizná jeden manžel. Vyplatí se zvolit toho, u koho vyjde daň nižší nebo kdo nemá jiné povinnosti podávat přiznání, ale rozhodnutí si dobře spočítej.
Airbnb a krátkodobý pronájem: proč je to živnost
Finanční správa rozlišuje nájem a ubytovací službu podle toho, k čemu a na jak dlouho byt poskytuješ. Nájem slouží dlouhodobě k bydlení nájemce, sjednává se na měsíce nebo rok a nájemník si sám obstarává energie a drobné opravy. Ubytování je přechodné, na dny či týdny, za účelem rekreace, s cenou za noc nebo týden a se službami navíc, jako je úklid nebo výměna ložního prádla.
Co z toho plyne pro daně
Krátkodobé ubytování ve vlastním bytě, které soustavně nabízíš třeba přes Airbnb, je podle Finanční správy příjmem ze živnosti podle § 7 odst. 1 písm. b). Pokud živnostenské oprávnění nemáš, zdaňuje se podle § 7 odst. 1 písm. c). Ubytovací služby jsou volná živnost, takže si ji ohlásíš na živnostenském úřadě. Jak na to, popisuje průvodce tím, jak založit živnost krok za krokem.
Pojištění u nájmu a u Airbnb
Z příjmu z nájmu podle § 9 se neplatí sociální ani zdravotní pojištění, protože vyměřovací základ OSVČ se podle zákonů o pojistném počítá jen z příjmů ze samostatné činnosti. Kdo ale nemá jiný příjem a není zaměstnanec ani státní pojištěnec, musí si podle § 5 zákona o veřejném zdravotním pojištění platit zdravotní pojištění sám. U Airbnb jako živnosti se stáváš OSVČ a odvody platíš jako podnikatel.
Na co nezapomenout, když začínáš pronajímat
Těchto šest bodů projdi ještě před podpisem první nájemní smlouvy.
- Rozhodni, jestli jde o dlouhodobý nájem, nebo o krátkodobé ubytování, protože podle toho se mění druh příjmu i odvody.
- Od prvního dne veď záznamy o přijatém nájemném a o tom, kdo ti kolik dluží.
- Schovávej kupní smlouvu a faktury za opravy, i když zatím počítáš s paušálem.
- U nově koupeného bytu si spočítej, jestli odpisy se skutečnými výdaji nepřekonají paušál.
- Pokud máš byt ve společném jmění, dohodněte se, kdo z manželů bude nájem přiznávat.
- Ohlídej si povinnost podat přiznání a případné zálohy na další rok.
Časté otázky
Kolik je daň z pronájmu bytu při paušálu?
Při paušálu si odečteš 30 procent nájemného a zbytek se přičte k ostatním příjmům. Z výsledného základu se platí daň 15 procent, u velmi vysokých příjmů část 23 procent. Kolik zaplatíš doopravdy, ovlivní i slevy na dani a další příjmy.
Musím mít na pronájem bytu živnostenský list?
Na běžný dlouhodobý nájem ne, živnostenský zákon pronájem bytů za živnost nepovažuje. Jinak je to u krátkodobého ubytování přes Airbnb a podobné platformy, které Finanční správa posuzuje jako ubytovací službu, tedy živnost.
Platím z nájmu sociální a zdravotní pojištění?
Z příjmu z nájmu podle § 9 se pojistné neodvádí. Pokud ale nemáš žádný jiný příjem, nejsi zaměstnanec, podnikatel ani státní pojištěnec, platíš si zdravotní pojištění sám jako osoba bez zdanitelných příjmů.
Můžu si odečíst úroky z hypotéky na pronajímaný byt?
Jako odpočet od základu daně ne, ten zákon vyhrazuje vlastnímu bydlení a pronájem výslovně vylučuje. Jak úvěr na investiční byt promítnout do skutečných výdajů, je dobré probrat s daňovým poradcem, protože záleží na konkrétních podmínkách.
Jak je to s daní z pronájmu bytu u manželů?
Pokud mají manželé byt ve společném jmění, nájem se zdaňuje jen u jednoho z nich, a to celý. Kdo to bude, si můžete vybrat sami. Obvykle se vyplatí ten, u koho vyjde nižší daň.
Můžu změnit paušál na skutečné výdaje?
Za rok, za který už jsi přiznání podal, ne, způsob uplatnění výdajů nelze zpětně měnit. Pro další rok se ale můžeš rozhodnout znovu. Proto se vyplatí schovávat doklady, i když zrovna počítáš s paušálem.
Zdroje
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (zakonyprolidi.cz)
- Pronajímatel a daň z příjmů (financnisprava.gov.cz)
- Ubytování jako samostatná činnost nebo nájem (financnisprava.gov.cz)
